Syndic

Une nouvelle certification pour les syndics en capacité de traiter des copropriétés fragiles ou en difficulté


Le Comité français d'accréditation (Cofrac) a officiellement validé début juin le référentiel de la certification "QualiSR – Syndic Prévention Redressement" mise en place par l’association QualiSR et l’organisme certificateur SGS Qualicert. S’inscrivant dans le cadre de la "Certification de Services" prévue par les articles L433-3 à L433-11 et R433-1 à R433-2 du Code de la consommation, il couvre les activités de gestion de copropriétés présentant les caractéristiques suivantes :

- copropriétés fragiles, présentant des symptômes de dysfonctionnement dans le financement de leurs dépenses de fonctionnement et d’entretien des immeubles et de leurs équipements, ou dans les processus décisionnels, et susceptibles s’il n’est appliqué des mesures de prévention et de redressement énergiques, de les entraîner dans la spirale de la copropriété en difficulté : perte de valeur des logements, modification sociologique de la composition des copropriétaires, aggravation des difficultés financières et dégradation du bâti. Ces dysfonctionnements peuvent être un taux d’impayés élevé, l’incapacité de voter des travaux urgents, des défauts de paiement de factures de d’eau, d’énergie, de chauffage, d’ascenseur ou d’assurance, un arrêté de péril ou d’insalubrité, un faible taux de présence ou de représentation des copropriétaires en assemblée, ou encore une absence de conseil syndical.
- copropriétés en difficulté éligibles aux dispositifs publics (POPAC, OPAH, Plans de sauvegarde) ou requérant le placement sous administration provisoire.

Cette certification exigeante s’adresse aux syndics de copropriété qui gèrent déjà des copropriétés de ces deux types et qui souhaitent faire reconnaître la compétence et le potentiel de leurs équipes dans la prévention des processus de dégradation des copropriétés en situation de fragilité, et encore plus dans la mise en œuvre des actions de redressement des copropriétés en difficulté avérée. Elle a pour objectif de sécuriser les acteurs en situation de choisir ou préconiser un syndic en vue de gérer une copropriété dans ces situations – conseils syndicaux, opérateurs, associations – et justifier le surcoût de gestion que ce type de gestion implique. Elle vise également à reconnaître chez les syndics une véritable spécialité, et un engagement sociétal de professionnels qui s'investissent et mobilisent leurs équipes dans l'accompagnement des habitants de ces copropriétés sur le chemin du redressement et de la réduction des charges.

L’association QualiSR, porteuse de ce projet et dont la création s’inscrit dans la continuité d’un travail collectif entrepris en 2013, regroupe notamment en cinq collèges représentatifs:
  • Collège des professionnels de la gestion : des syndics expérimentés en copropriétés en difficulté ou souhaitant s’y impliquer
  • Le groupe Safar, Gexio, l’Agence du Grand Paris and States, Relais Habitat, FDI Groupe, Citya, ELLFC, Domofrance, SGN, Elimmo, la coopérative Les 3 Roches, Efficience, Actipole Gestion, le réseau Immo de France de Procivis Immobilier, etc.
  • La coopérative de portage immobilier Coprocoop IdeF,
  • Des grandes fédérations de syndics : l’UNIS, membre et contributrice, et la FNAIM, en cours d’adhésion,
  • l’Union sociale de l’Habitat (USH).
  • Collège des opérateurs de l’habitat nationaux : Soliha, Urbanis, Citémétrie.
  • Collège des organismes de défense des consommateurs, d’associations d’usagers ou de copropriétaires, et de fondations et associations militant pour le droit au logement des personnes en difficulté :
  • Une Convention d’accompagnement a été signée en 2017 avec la Fondation Abbé Pierre fortement impliquée dans le projet,
  • Des acteurs experts de la copropriété : Copro+, Règles de la copropriété, René Bresson etc.,
  • L’Association des responsables de copropriété (ARC),
  • Un établissement d’enseignement supérieur, l’IMSI (Institut du management des services immobiliers).
  • Collège des membres associés représentants des pouvoirs publics
  • Une Convention d’accompagnement a été signée avec l’ANAH, particulièrement impliquée dans le projet.
  • College des partenaires spécilaistes de l'univers de la copropriété :
  • Des cabinets d’avocats : Raison Carnel, Canciani Avocats,
  • Des experts comptables : Comandex,
  • Ainsi qu’à titre personnel des personnalités impliquées dans ces thématiques telles que Xavier Benoist, Jean-Marie Gambrelle, Pascale Herman etc...

Un premier syndic a déjà passé avec succès l’audit de certification, FDI Groupe à Montpellier, membre du réseau Procivis Immobilier et sera le premier à afficher le label "QualiSR". L’association compte sur une dizaine de certifiés d’ici la fin de l’année avec pour objectif d'accompagner le projet sociétal de prévention et de redressement des copropriétés fragiles ou en difficulté sur les métropoles concernées.
Le carnet d’entretien de la copropriété : une exigence de transparence

Véritable “carte d’identité” de la copropriété, le carnet d’entretien diffuse des informations permettant de juger de l’état d’entretien d’une copropriété. Il appartient au syndic de la copropriété d’en établir un. Ce document doit être fourni, non seulement aux copropriétaires actuels, mais également, et conformément à l’article 45-1 de la loi du 18 juillet 1965, à tout futur acquéreur d’un bien dans cette copropriété. En tant que syndic de copropriété, le cabinet GRAND PARIS & STATES vous fait le point sur le carnet d’entretien.


Le carnet d’entretien de la copropriété : qu’est-ce que c’est ?

Au lieu de parler de “carnet d’entretien”, on pourrait presque parler de “carnet de santé” de l’immeuble, tant les informations qu’il répertorie sont relatives à l’état de la copropriété et aux travaux passés et à venir de l’immeuble. Mais le carnet d’entretien recense également des informations techniques sur la maintenance effectuée dans l’immeuble.
La Loi SRU, et plus spécialement le décret du 30 mai 2001, précise le contenu obligatoire à faire figurer dans le carnet d’entretien :
  • Adresse de l’immeuble
  • Coordonnées du syndic
  • Copies de l’ensemble des contacts souscrits par le syndicat des copropriétaires, avec leurs dates d’échéance
  • Dates des gros travaux d’entretien déjà réalisés et prévision des futurs travaux, rendus nécessaires par le diagnostic technique global
  • Le diagnostic plomb et amiante
  • La désignation des entreprises ayant réalisé les travaux
  • La mention des contrats d’assurance dommage-ouvrage dont la garantie est en cours
  • La mention des contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs, leurs dates d’échéance, sans oublier l’échéancier du programme pluriannuel de travaux ayant fait l’objet d’un vote en Assemblée générale.
A ces informations indispensables, il est possible d’en recenser d’autres, si l’assemblée de copropriétaires le juge pertinent, comme la date de construction de l’immeuble ou les études techniques déjà réalisées.
Depuis 2001, il appartient au syndic de copropriété, non seulement d’établir le carnet d’entretien, mais également de le tenir à jour (article 18 de la loi du 10 juillet 1965).
L’Agence du Grand Paris & States, en sa qualité de Syndic à Paris et proches régions parisiennes, et de gestionnaire de biens, peut à la fois louer ou vendre votre bien, mais également être le syndic de votre copropriété et vous proposer des assurances spécifiques. La tenue du carnet d’entretien, fait, à ce titre, partie des obligations qui lui incomberont.


Le carnet d’entretien de la copropriété : quand le demander ?

Il appartient au syndic de copropriété de tenir à la disposition des copropriétaires un carnet d’entretien, sous format papier ou numérique. S’il ne satisfait pas à cette obligation, sa responsabilité peut être engagée par un copropriétaire ou un futur acquéreur jugeant ne pas disposer des informations suffisantes pour prendre sa décision d’achat de manière éclairée. A ce titre, le syndic peut être condamné à verser des dommages et intérêts à la personne s’estimant lésée.
A noter enfin que, si la consultation du carnet d’entretien s’effectue à titre gratuit, l’émission d’une copie papier s’effectue aux frais du demandeur. Ainsi, tout copropriétaire peut demander la copie du carnet d’entretien, mais, cette fois, moyennant paiement d’honoraires au syndic. Le montant de ce service étant libre, chaque syndic peut facturer les honoraires qu’il souhaite. Mais ces derniers doivent être mentionnés clairement sur le contrat de syndic.
 
Le registre d’immatriculation des copropriétés

Le décret du 26 août 2016 et l’arrêté ministériel du 10 octobre 2016 mettent en musique une nouveauté de la loi ALUR : les syndics doivent inscrire au registre national d’immatriculation les copropriétés qu’ils gèrent.
L’objectif de cette nouvelle obligation est, selon les pouvoirs publics, de mieux connaître l’état financier des copropriétés afin de réduire le nombre de copropriétés dégradées. Les données relatives à la gestion et aux comptes de la copropriété permettront de connaître et de suivre l’évolution des impayés de charges, la trésorerie et les dettes éventuelles des immeubles.


Le contenu du registre d’immatriculation des copropriétés
Le registre d’immatriculation des copropriétés comprend les informations suivantes :
  • Le nom, l’adresse et la date de création du syndicat ;
  • Le nombre, la nature des lots, le nom du syndic ;
  • Les informations financières de chaque exercice comptable ;
  • Différentes informations relatives à la copropriété : procédures, mesures de sauvegarde, insalubrité, péril, risque d’exposition au plomb, présence d’amiante…


L’immatriculation des copropriétés : une obligation progressive
Depuis le 31 décembre 2016, les copropriétés de plus de 200 lots principaux (appartements, bureaux ou commerces) sont enregistrées au registre d’immatriculation des copropriétés.
Les copropriétés de plus de 50 lots principaux doivent être immatriculées avant le 31 décembre 2017. Et tous les syndicats de copropriétaires devront être immatriculés avant le 31 décembre 2018.


Une obligation pour le syndic
Les personnes habilitées à immatriculer et à renseigner le registre d’immatriculation des copropriétés sont le syndic, le syndic provisoire, ou le notaire dans le cadre de la mise en copropriété d’un immeuble.
Pour le syndic, cette nouvelle obligation représente une charge de travail supplémentaire, autant lors de l’immatriculation initiale que périodiquement chaque année, puisqu’il devra publier les comptes de la copropriété lorsqu’ils auront été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires.


La consultation du registre d’immatriculation des copropriétés
La consultation du registre d’immatriculation des copropriétés n’est pas publique : seuls les notaires ont accès à l’ensemble des données des copropriétés, alors que les syndics n’ont accès qu’aux seules informations qu’ils ont enregistrées.
Les copropriétaires n’auront donc pas accès au registre d’immatriculation de leur copropriété, mais dans le cas de la vente d’un lot, la fiche synthétique de la copropriété sera communicable aux acquéreurs et annexée à toute promesse ou compromis de vente.
L’immatriculation des copropriétés ne sera pas sans incidence sur la charge de travail du syndic et par voie de conséquence sur la valeur de sa prestation. Le métier de syndic nécessite un professionnalisme et une organisation de plus en plus pointue qui ne laisse pas de place à l’amateurisme. André Perrissel, président du groupe ETOILE.


La sanction en cas de défaut d’immatriculation d’une copropriété
Tout copropriétaire ou toute personne y ayant un intérêt pourra mettre en demeure le syndic de procéder à l’immatriculation et à défaut de s’exécuter dans le délai d’un mois, une astreinte de 20 € par lot et par semaine peut être appliquée contre le défaillant.